GLOSSAR FÜR IMMOBILIENGUTACHTEN

Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen der Bauleitplanung und wird als Satzung beschlossen. Er regelt die bauliche und sonstige Nutzung eines Grundstückes bzw. eines Gebietes. Hierin können aus städtebaulichen Gründen diverse Festsetzungen getroffen werden, die unter §9 BauGB aufgeführt sind. Die wichtigsten Festsetzungen sind Art und Maß der Nutzung, die Bauweise, die überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche und die Verkehrsflächen.

Die Beleihungsgrenze stellt für das Kreditinstitut diejenige Grenze dar, bis zu welcher eine Immobilie ohne zusätzliche Sicherheiten beliehen werden kann. Ermittelt wird sie durch Abschläge des Beleihungswertes (abzustellen auf die Art des Objektes und der Laufzeit des Kredites). Die Beleihungsgrenze für die erste Hypothek beträgt 60% des Beleihungswertes. Die weiteren Grenzen sind im Hypothekenbankgesetz (HypBG) vorgeschrieben.

Eine Dienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstückes zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes (§1018 ff. BGB). Dienstbarkeiten belasten das Grundstück hinsichtlich der Rechte seiner Nutzung und werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Das Gesetz unterscheidet drei verschiedene Formen: Grunddienstbarkeit, beschränkt persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch. Die Belastung kann dabei zugunsten einer Parzelle oder einer bestimmten Person erfolgen.

Das Erbbaurecht zählt zu den sog. grundstücksgleichen Rechten, das durch das ErbbauG besonders geregelt wird. Es handelt sich um ein veräußerliches und vererbliches Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche Bauwerke zu errichten und zu haben. Eigentümer des Bauwerkes ist der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber). Für die Bewertung ist zu unterscheiden, ob das Eigentum des Erbbauberechtigten (bauliche Anlagen) oder der Wert des Grundstückes (belastet mit einem Erbbaurecht) zu ermitteln ist.

Der Ertragswert eines Objektes ergibt sich aus der Summe aller nachhaltig erzielbaren Erträge und wird nach § 17 ImmoWertV ermittelt.

Ein Flurstück stellt die unterste Teilungseinheit dar, die vermessungstechnisch erfasst wird. Sie haben eine exakt definierte Größe und sind nummeriert. Zur genauen Bezeichnung eines Flurstückes gehören Grundbuch- oder Vermessungsamt, Gemarkung, Flur und Flurnummer.

Der Hausschwamm stellt einen Pilzbefall eines Gebäudes dar. Er bevorzugt insbesondere Nadelhölzer und braucht zur Entstehung ein gewisses Maß an Feuchtigkeit (Baufolgeschaden). Die Pilzmyzelen bleiben auch bei Austrocknung längere Zeit lebensfähig und können bei entsprechender Feuchtigkeit erneut aktiv werden. Hausschwamm durchwächst Mauerwerke und kann auch in Nachbargebäude einwandern. Aufgrund der Überlebenseigenschaft der Myzelstränge und Sporen ist daher eine umfassende und sorgfältige Beseitigung des Hausschwammes erforderlich. Auch nach restloser Beseitigung und Sanierung des Gebäudes ist jedoch ein merkantiler Minderwert in Erwägung zu ziehen.

„Verordnungswerk für Architekten und Ingenieure“. Es handelt sich um eine Verordnung, in der die Berechnung von Honoraren für diverse Architekten- und Ingenieurleistungen festgelegt ist (Preisspannen, Mindest- und Höchstsätze).

Der Liquidationswert wird nach § 16 Abs. 3 ImmoWertV berechnet. Das Liquidationsverfahren stellt eine besondere Auspräung des Ertragswertverfahrens dar und wird angewendet, wenn die nachhaltig erzielbaren Reinerträge die angemessene Verzinsung des Bodenwerts nicht mehr übersteigen. 

Bei diesem Verfahren wird der Reinertrag mit dem Rentenbarwertfaktor multipliziert (Barwert der Erträge) und der Bodenwert über den noch anzunehmenden Bewirtschaftungszeitraum abgezinst. Beide Werte ergeben den Liquidationswert, gemindert um die Freilegungskosten.

Derjenige Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften durchschnittlich marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen auf Grundlage geeigneter Kaufpreise von jeweils typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken und den entsprechenden Reinerträgen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz ist stark orts- und objektabhängig und spiegelt das Marktverhalten wieder.

Das Mietausfallwagnis meint das Risiko einer Ertragsminderung aufgrund uneinbringlicher Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder aufgrund vorübergehenden Leerstands. Es umfasst auch die anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie die Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Ein dauerhafter, struktureller Leerstand gehört jedoch nicht zum Mietausfallwagnis.

Bei dieser Ausprägung des Eigentums steht jedem Eigentümer ein bestimmter Anteil an einer Sache zu. Der Miteigentumsanteil wird grundsätzlich in Bruchteilen ausgedrückt, wobei die Größe der Miteigentumsanteile im Rahmen einer Teilungserklärung bestimmt wird und im Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen ist.

Der Residualwert stellt einen Wert für den Grund und Boden abzüglich sämtlicher Aufwendungen dar. Der Endwert wird zumeist im Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt und gibt den erzielbaren Verkaufserlös an. Abzuziehende Aufwendungen beinhalten etwa Herstellungs-, Planungs- oder Finanzierungskosten für die Planungs- und Bauzeiten, Vertriebs- und Grunderwerbsnebenkosten. 

Hierbei handelt es sich um die verbleibende, anzunehmende Nutzungsdauer einer baulichen Anlage. Sie wird üblicherweise als rechnerischer Differenzwert von Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes ermittelt. Bei älteren Gebäuden muss die RND meisten aufgrund des Bauzustandes und der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit geschätzt werden. 

In einer Teilungserklärung entsprechend des WEG werden die Miteigentums- und die Sondereigentumsanteile an einer Eigentumsanlage in Bruchteilen zugeordnet und beschrieben. Die Teilungserklärung erfolgt gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form. Voraussetzung für die Teilungserklärung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Umlegung ist eine Maßnahme zur Neuordnung der Grundstücksgrenzen eines Baugebietes. Grundlage ist meistens ein Bebauungsplan. Grundsatz im Rahmen einer Umlegung ist, dass alle beteiligten Grundstückseigentümer in gleicher Weise belastet oder begünstigt werden; etwaige Umlegungsvorteile werden abgeschöpft. Die Vorschriften für die Umlegung finden sich im Baugesetzbuch (§§ 45 –84 BauGB).